新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着(zhe)楼市“517新政(zhèng)”效应的减(jiǎn)弱，楼市交易在前期走高后(hòu)，近期出现一定(dìng)降温。

中指研究院近日发布的报告显示，今年8月，22个城市(shì)楼(lóu)市整体成(chéng)交面积环比下降2.9%，同比(bǐ)下降11.95%。

今年5月，提振楼市的“517新政”重磅出台，随后各城市(shì)纷纷推出落地政(zhèng)策，其效应(yīng)也在随后显现。6月，在开发商(shāng)冲击半年业绩的努力下(xià)，市场交易(yì)规模(mó)达(dá)到年内最高。到(dào)7月，一些房企的推盘力度有所减(jiǎn)弱，楼(lóu)市成交(jiāo)规模也出现下降。8月，市场交易继(jì)续降温。

新政效应减弱，需求释放不足，被认(rèn)为是8月市(shì)场降温(wēn)的主因。但值得注意的是，8月(yuè)本身也是市场淡季，加之部分开发商为(wèi)“金九银十”蓄(xù)力，减(jiǎn)少了推盘力度，使得楼市出现(xiàn)短暂的供需双降。

不过，部分城(chéng)市正在走出独立行情。近几个月，北京(jīng)、上海等(děng)城市的二手房(fáng)交易保新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温(bǎo)持在(zài)高位，显示出这些区域(yù)市场的韧性较强。

如今，“金九银十”已至(zhì)，但(dàn)自“517新政(zhèng)”后，楼市政(zhèng)策重新恢复到(dào)“小步快跑”的节奏。这种节奏能否带(dài)动传统旺季的热度(dù)，成(chéng)为各界关注的焦点。

北京、上海走(zǒu)出独立行情

虽然8月楼市整体(tǐ)降温(wēn)，但不同能级的城(chéng)市，市场表(biǎo)现并(bìng)不一(yī)致。按照中(zhōng)指研究院的统计，一线城市楼市成交面积同比(bǐ)上涨5.05%，二线城市和三四线城市则分别下跌(diē)19.73%和13.77%。

在本(běn)轮楼(lóu)市调整中，一线城市表现出(chū)较强的韧性，其中北京、上海的反弹势头尤其(q新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温í)明显。

今年6月和7月，上(shàng)海二手房成交量分别(bié)达到2.6万套和2.1万套(tào)，8月(yuè)虽(suī)降至1.8万套，但仍高于上(shàng)年同期。

北京于6月末出台了“517新政”的落地政策，7月的二手房成交量便(biàn)超(chāo)过1.5万套。8月，北(běi)京(jīng)的(de)二(èr)手房成交量仍然达到(dào)1.4万套。

算上新房成交(jiāo)量，近期这两个(gè)城市(shì)的总体交易规模保(bǎo)持(chí)稳定。考虑到8月(yuè)是传统淡季，两个城市的交易规模维持在不错的水准。

58安居客研究院院长张波指出，一线城市中，北京、上海正在(zài)走(zǒu)出独立行(xíng)情。他认为，这两个城(chéng)市的市(shì)场韧性较强，且二手(shǒu)房对一手房的挤(jǐ)压强(qiáng)度不(bù)大，客群重叠(dié)度相对较小。

事实上，影响新房和二手(shǒu)房(fáng)交易的因素并不完全相同。

北京(jīng)某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在上半年冲击销售目标后(hòu)，一些新房项目开始收回价格折扣，并推出中高端(duān)产品，从(cóng)而追求利润。这也在一定程度上影响(xiǎng)了交易量。

另一方面，为备战传统旺季“金九银十(shí)”，房企在8月的推盘规模(mó)普遍有所减少。中指研究院指出，今年1~8月(yuè)，重点城市商品住(zhù)宅批准上市面积同比下降34%。其中，8月供应量同比下降(jiàng)40%。

相比之(zhī)下，二手房供应(yīng)一直较为充足，价格成为影响交易的主要因(yīn)素。多家经纪机(jī)构指出，二手房市场(chǎng)仍在延(yán)续“以价(jià)换量”的趋(qū)势，但议价空间正在(zài)减小，业主对(duì)价格(gé)更(gèng)为坚持。因此(cǐ)，近几个月的二手房交易规模有所下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一位不具名分析师向21世纪经济报道记者表示。

中指研究(jiū)院的统计显示，今年8月，百城新建住宅平均(jūn)价格为(wèi)16461元/平方(fāng)米(mǐ)，环比上涨0.11%，原因是部分城市(shì)优质改善项目(mù)入市(shì)，带(dài)动价格出现结构性上(shàng)涨。同月，百城(chéng)二手住宅平(píng)均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月(yuè)下跌，但跌幅较7月有所收窄。

“金九银十”成(chéng)色待估

市场降温也直接影响(xiǎng)到房企的销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩。中指研究院指出，今(jīn)年1~8月(yuè)，TOP100房企销(xiāo)售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额同比(bǐ)下降22.1%，环比(bǐ)下降2.43%。

近期，上(shàng)市房企纷(fēn)纷发布(bù)中报，营(yíng)收(shōu)、利润双双下降成为行业共性(xìng)。不少企业高管在(zài)业绩(jì)会上指(zhǐ)出，要改善这(zhè)种(zhǒng)局面，最终仍需寄望(wàng)于(yú)市场的持续升(shēng)温(wēn)。

近(jìn)期，随着传统营(yíng)销旺季“金九银十”的到来，不少房(fáng)企正在跃跃欲试。

前述上市房企(qǐ)负责人表示，为备(bèi)战(zhàn)“金九(jiǔ)银十”，公司已(yǐ)提前(qián)对推盘项目、价格折扣措施(shī)作(zuò)了(le)安排，并给(gěi)区域公司设定了(le)销售目标(biāo)。

但他同时指出(chū)，“517新政”效应减弱(ruò)，一(yī)些项目的(de)蓄(xù)客情况并不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地(dì)出台楼(lóu)市政策超(chāo)50条。其中成(chéng)都、长沙等地优(yōu)化限贷(dài)政策，并因区施策；深圳、长沙发布征集商品房(fáng)用作(zuò)保障(zhàng)性住房的(de)公告。中指研究院指出，截至8月底，已有约30城发布国企收储公告。

自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小步快跑”的节奏，其(qí)能否带动(dòng)“金九银十(shí)”的热度，是业界关(guān)注(zhù)的(de)重点。

分析人士指出，9月和(hé)10月，各(gè)地有望加快楼市政策的出台(tái)节奏，从而进一步激活市场。其(qí)中，一(yī)线城市限购(gòu)政策存在优化空间(jiān)，部分三四线城市也可能推出较大力(lì)度(dù)的措施，带动国庆长假期间的返(fǎn)乡(xiāng)置业。

中指(zhǐ)研(yán)究院研究副总监徐跃进表示，进入“金九银十”，短期内核心城市新房市场活跃度或将(jiāng)小幅回升。但近两年土地交易明显降温，供应缩量有(yǒu)可能制约房企(qǐ)的供(gōng)货能力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预期等长期因素(sù)尚未有明(míng)显改善，新房市场整体仍承压。

相比之下，在“以价换量”的背景下，重点城市二(èr)手房市场有(yǒu)望(wàng)保持一定的活(huó)跃(yuè)度。

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