秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者(zhě) 夏子博(bó) 每经编辑张静

　　秦农银(yín)行一口气上(shàng)架18套西安房(fáng)源。

　　根据西部(bù)产权交易网，上述房源价格在60.65万元-111.71万元，其中16套位(wèi)于莲湖区，2套位于长安(ān)区，价格最低的一套(tào)面积(jī)为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使当前二手房价格遇(yù)冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的(de)价格也是很难(nán)想象(xiàng)的。

　　但事(shì)实上，上(shàng)述18套房源是第二次摆(bǎi)上货架了，价(jià)格下(xià)调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有(yǒu)关，莲湖区房(fáng)源(yuán)挂(guà)牌所留(liú)电话人士表(biǎo)示，国有资产在一(yī)些程序(xù)问题上可能导致过户(hù)进展缓慢(màn)，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户(hù)……

　　18套(tào)房源中，最贵的两套由秦农银行长安支行挂出，分别为子午大(dà)道899号智慧城五期3幢24层(céng)1单(dān)元12403室、12404室，建筑面积94.45平方米，挂(guà)牌(pái)价111.71万元。这也是唯二两套单价超过10000/㎡的房源。

　　剩下的(de)16套都由秦农银行莲湖支行挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村小区等，上述房源面(miàn)积(jī)都在(zài)100㎡以上，但由于房龄较长，多为老旧小区，户型设(shè)计过时，买不上多少价(jià)格，价格最低的一套位于(yú)莲湖区玉祥阁小区，面积为130.91㎡，评估价(jià)为(wèi)101.09万元，但挂(guà)牌价仅需60.65万元，单价(jià)低至4633元/㎡。

　　这(zhè)些价格普遍低于(yú)某购房APP上的(de)市场价，以(yǐ)玉祥阁小区为例，130.91㎡户(hù)型的一套房源(yuán)最低挂牌价为92万元，单价为7028元/㎡。

　　这批房源也不是首次挂牌了。据《中国房地产报》，2023年12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述房(fáng)源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌(pái)结束后，这7套(tào)商铺全(quán)部成交，剩余(yú)的 18套(tào)住宅即为上述住宅，总价约(yuē)为1590.09万元(yuán)。而此次挂牌的房源总价约1393万元(yuán)，相较于上次(cì)下调了196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱(ruò)不假，但远低于市(shì)场却出售遇(yù)冷，或许还与这批房源的产权关系(xì)有关。

　　在挂牌信息中提(tí)示，目前房产证载所有权人与现出售人秦农银行莲(lián)湖(hú)支行不一致（由于2015年信用社(shè)体制(zhì)改革，因多种(zhǒng)原因暂未变更权(quán)属人名(míng)称）。

　　记者以寻求购(gòu)房者身份致电挂牌信息电话，对方告知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有（玉祥阁）那三套房产(chǎn)是在个人名下，所以比其(qí)他要便(biàn)宜得多(duō)，其中两户配(pèi)合意愿度低，后续交易过程可能需(xū)要动(dòng)用法律手续，另外，莲湖支行、户主、购买人三方在(zài)签(qiān)合同、过户、打(dǎ)账等流程上如何获得房管部门认(rèn)可备案也是个(gè)问题。

　　“即使配合(hé)意愿(yuàn)度高的情况下，国有资产(chǎn)在一些程(chéng)序(xù)问题上(shàng)也可能(néng)导致(zhì)过户进展缓慢，处理起来(lái)很复杂繁琐。”上述莲湖区(qū)房源人士表示，去年卖了(le)一套类似房源，现在这9个月了还没过(guò)户(hù)，就是卡(kǎ)在税费问题上。

　　上述人士还表示，“无法保证(zhèng)房(fáng)源不漏水(shuǐ)之类的，都(dōu)是20年的老房子了(le)，因为之前长期没住人，有可能比同小(xiǎo)区房源平均质量还要差一些(xiē)。”

　　一位玉祥阁房源附近的房屋中介人士表示，附近(jìn)小(xiǎo)区里房子基本不会(huì)空，有(yǒu)一部秦农银行出售18套西安房源分住(zhù)的，也有一部分是租的，只要价格到位不愁租，租金每(měi)月基本在(zài)2500元左右。

　　优化资产结构？

　　一般而言，大型国企及(jí)上市公司挂牌(pái)出售房产，无外乎两种原因：

　　一是确因闲置而(ér)出售：为(wèi)了盘活固定资产(chǎn)，提高资产运营(yíng)效率，减少不必要的成本开支，从而提(tí)高整(zhěng)体(tǐ)运营效率；二是出(chū)于优(yōu)化业绩：因为业绩压力，通(tōng)过出售房(fáng)产来(lái)改善财务报表，在短期内提振公司业(yè)绩(jì)。

　　业绩(jì)压力并不算大，“优化资产结构(gòu)”更可能(néng)是秦农银行考(kǎo)虑的方向。

　　据悉，秦农银行是2015年在原西安市城六区农(nóng)村信用合作联(lián)社基础上，以新设合并方式组建的一家(jiā)省级农商银行。秦(qín)农(nóng)银行相关负责人告(gào)诉记者，改(gǎi)制过程中(zhōng)，原(yuán)来各联社的债权债务及法律(lǜ)关系由秦农银行进行承继(jì)，上述18套房源就是改(gǎi)制以前原信用社(shè)联社(shè)时期购置的(de)，对这(zhè)些权属是没有争议的。

　　该秦农银行(xíng)负责人进一步表示：“我们这个资产实(shí)际上是属于一种正常处置，按照我行发展规划及相关文件，我们自有的不动产(chǎn)要盘活处置，作为金融(róng)机构，我们肯定也(yě)要优化资产配比、提高资本充足(zú)率，当然去年的情况不是非常(cháng)理想，流拍了。”

　　上述(shù)莲(lián)湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农银行(xíng)正在清理相(xiāng)关资产以求盘(pán)活国有(yǒu)资产。据他介绍，莲湖支行上架的 16套房产(chǎn)，基本都是2000年前后(hòu)的(de)单位团(tuán)购房，当时有职工退(tuì)房，最后就(jiù)退到了单位名下，有3套后来发现还在个人名下(xià)。长(zhǎng)安支(zhī)行挂牌(pái)电话人士也表示，“挂(guà)牌房源属于单(dān)位(wèi)当(dāng)时买(mǎi)的房，但是现在有好多原(yuán)因，需要把这些固定资产都卖掉。”

　　“不(bù)少(shǎo)住宅20年都是闲置的，这些房产对于企业来说是有税的。”上述挂牌电话人士表示。

　　不过，从当前挂牌情况来看，上述18套房源仍存在无法全部脱手的可能。

　　对此，秦农银行相(xiāng)关人士表示，按照国有资(zī)产交易管理规定(dìng)，一般国有资(zī)产对外首(shǒu)次挂牌肯定要按照评估(gū)价，如果没有成交，就会根据市场反馈再确(què)定新的挂牌价格，或者重新确定盘活处(chù)置方式(shì)，有处置的，有盘活的，有出租的(de)，最(zuì)终的要求是一房一策，把盘活处置(zhì)推进下去，最终要(yào)达(dá)到的一个国有资产保值增值，后期我们可能还会有少量的商铺(pù)会(huì)进行盘活处置。

　　实际上，将价值不大的固(gù)定资产梳理出清，或(huò)也符(fú)合秦农银行战略(lüè)需求。

　　2021年印(yìn)发的《陕西省(shěng)“十四五”金融(róng)业高质量发展规划(huà)》明确提(tí)到，“支持秦农(nóng)银行争取在全省(shěng)布(bù)局，加快筹备(bèi)上市，走特色化发展道路，打造全国一(yī)流农商行”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是秦农银行(xíng)未来发展的一条(tiáo)主线。近年来(lái)秦农银(yín)行在合并吸纳上动作(zuò)频频，2024年(nián)7月，秦农银行(xíng)蓝田支行(xíng)、周至(zhì)支行正式挂牌开业，标志着秦农银行(xíng)改革任务完成，再(zài)次吸纳合并(bìng)两家农商行，银行营业网点数量变更为442家，继续(xù)位居(jū)西安市金融(róng)机构首(shǒu)位。

　　而倘若要进行《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》提到的——“筹(chóu)备上市”，上述类(lèi)似老旧(jiù)房产的固定资产对上(shàng)市毫无帮助，甚至可(kě)能成为累赘。

　　从经营角(jiǎo)度看(kàn)，当前秦农(nóng)银(yín)行整(zhěng)体经(jīng)营还是比较稳健的。2023年公司总资产(chǎn)、营收、净利(lì)润分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别同比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联(lián)合资信出具的(de)2024跟踪评(píng)级报(bào)告，维持秦(qín)农银行主体长期信用等级为AA+，评级展(zhǎn)望为稳(wěn)定。

　　但秦农(nóng)银行也有些问题比较棘(jí)手。例如(rú)评(píng)级报(bào)告提示：1．秦农银行贷(dài)款行业及客户集中(zhōng)度较高，房地产业贷款不良(liáng)率高；2．关注类(lèi)贷款和不(bù)良贷款(kuǎn)规模及占比有所上升(shēng)，信贷(dài)资产质量面临(lín)一定(dìng)下迁风险，拨备水平有待提升。

　　评级报告显示，秦农银行最大十家(jiā)客户贷款比例2019年至(zhì)2023年分别(bié)为(wèi)67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报》统计，2022年(nián)14家主板、新三板上市农商行(xíng)前十大(dà)贷款客户占比的平(píng)均值为30.12%，远低于(yú)秦农银行。

　　客(kè)户集中或与(yǔ)其省级农商(shāng)行定位有关，联(lián)合资(zī)信评级报告(gào)中指出：“贷款客户集中度方面，秦(qín)农农商银行加大力(lì)度支(zhī)持‘一带一路’等省内重点项目和西安市本地国有企业，投(tóu)放了部分基(jī)础设施建设类(lèi)贷款，导致其客(kè)户(hù)集中度水平较高，面临一(yī)定的贷款客户集(jí)中风险……”

　　值得注意的是，秦农银行前十大(dà)客户中(zhōng)出现(xiàn)逾期的情况(kuàng)。评级报告显示，贷款前十大(dà)户主要涉及(jí)交通运(yùn)输业和建筑业(yè)，2023年年末贷款前(qián)十大户中涉(shè)及逾期贷款余额16.00亿元（单户(hù)逾期）、无不良情况，针对大户(hù)大额逾期情况，秦农银(yín)行正在积极协调化解，但未来实际(jì)处置情(qíng)况有待观察。

　　秦农银行在一些信贷风险核心数(shù)据上低于行业平均值，2023年末，我国商业银行不良贷(dài)款率、关注类贷款占比分别为(wèi)1.59%和2.20%，分别(bié)较上(shàng)年末下降0.04和(hé)0.05个百分点，拨备覆盖率为(wèi)205.14%。而截(jié)至2023年(nián)年(nián)末，秦农银行不良贷款率、关注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个(gè)百分点，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个(gè)百分点。

　　评级报告中显示，秦农(nóng)农商银行凭借良好的客群基础及广泛的网点分布等优势，坚持服务(wù)实体经(jīng)济的战略导向，专注服务“三农”、中小微企业以及个人客户，存(cún)贷款业务市(shì)场竞(jìng)争力较强；陕西省金融机(jī)构(gòu)众多带来的同(tóng)业(yè)竞争压力较大，2023年，秦(qín)农农商银行存贷款业务市场占有率在当地同业中保持中上(shàng)游水平。

　　封面图片来源：每日经济新闻记者夏子(zi)博摄

责任编辑(jí)：李(lǐ)琳琳

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