三只消费类REITs首份季报揭晓

在基(jī)金合同成立两个月、上市一个月后，我国首批上市的三只(zhǐ)消费类基础设施公募REITs首次交出了短期成绩单。

随着公募基金一季报披(pī)露完毕(bì)，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商(shāng)业REIT和华夏华润商(shāng)业REIT的一季度(dù)表现也得(dé)以揭晓(xiǎo)。整体(tǐ)来看，三个项目在季报统计期内的可分配(pèi)金(jīn)额，基本达(dá)成(chéng)了2024年全(quán)年预测值在时间(jiān)加权(quán)下的预(yù)期，同时底层资产出租(zū)率均超98%，相比首发评估基准时(shí)点稳中(zhōng)有升。在吸(xī)引客流、保(bǎo)租(zū)增收方面，提升品牌级次(cì)则成为多(duō)只消费REITs底层资产运营的核心方向。

不过区别于上市前的讨论热(rè)度，消费类REITs发行以来，二级市场表现和投资人的态度始终相对更为“冷静”。有受访对象向21世纪经济报道(dào)记者表示，后续仍希望持续跟(gēn)踪与验证消费类基础设施底层资产营(yíng)运质量与(yǔ)募投资金的使用情况。

收益分配基本实现预期

从政策提(tí)振、产品申报到(dào)正式进入(rù)二级市场(chǎng)，2023年以来，消费类基础设施REITs的开(kāi)闸无疑是业内最(zuì)值得关注的热点之一。最近数(shù)据显(xiǎn)示，我(wǒ)国已成(chéng)立公募REITs共36只，包(bāo)含消费(fèi)类(lèi)REITs4只。

当(dāng)前，除(chú)中金印力消费REITs刚刚于本(běn)月初结束募集外，另(lìng)外3只(zhǐ)已率先登陆资本市场一月有余。截至4月22日，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏(xià)华润商业REIT均完成了上市以来首份季报的(de)披(pī)露。

首(shǒu)批消费REITs“成绩单(dān)”表现如何？具体来看，物美消(xiāo)费REIT、华夏金茂REIT的基金合同成立日(rì)为1月(yuè)31日，华夏华润商业REIT则(zé)成立于2月7日，而以三只基金(jīn)各自的(de)成立日到3月31日作为其一季度报告期的统计区间(jiān)，成立两个月以来，区间内可供分配金额达成率最高的为(wèi)物美消费REIT。

一季报显示，物美消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供分配金额(é)1211.32万元(yuán)，而此前项目在招募说明书中(zhōng)对2024年可分配金额的(de)预(yù)测值为6700万元。如(rú)简单按项目成立时间占全年比重进行加(jiā)权(quán)，报告期(qī)内的可分配金额完(wán)成率(lǜ)为 18%，超过了年预测值1/6的预期。

金茂商(shāng)业REIT一季报同样显示，该(gāi)基金在(zài)当期可(kě)供(gōng)分配金额887.27万元，两(liǎng)个月(yuè)达成了年度预(yù)测值5254.29万元的16.88%。报告期内(nèi)，该基金实现收(shōu)入(rù)1462.13万元，净利润281.87万元。

华(huá)润商业REIT作为目前市场上规模最大的消费REITs，成立54天实现的可供(gōng)分配金额为5122.89万元(yuán)，约为全(quán)年预测3.41亿元的15%。一季(jì)度对应年化分派(pài)率(lǜ)达到5.03%，略高于全年预测(cè)的4.93%。

其中，该(gāi)项目报告期内实现的营收为1亿(yì)元，净利润-426.58万元，也是三单消费REITs一季(jì)报中唯一净利润为负的项目，不过记(jì)者注意到，这(zhè)一亏损并非经营性(xìng)原因导(dǎo)致。在招募说明(míng)书中(zhōng)，管理(lǐ)人对(duì)华润商业REIT2024全年净利润的预测为-4183.36万元，其中年度的核心支出(chū)用于购买项目公司股权(quán)。在对2025年(nián)的预测中，这一数(shù)字(zì)将回(huí)正至1332.28万元(yuán)。

在经(jīng)历(lì)出(chū)租(zū三只消费类REITs首份季报揭晓)率和二级价格大幅下跌后，市场对于产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs资质(zhì)的衡量视角正逐渐改变，稳定的出租率日益成(chéng)为底层资产的(de)生(shēng)命线。一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均(jūn)保持在高位，且2/3项目的出租率相比首(shǒu)发评估基准时点有所提升。

据了解，嘉实物美REIT的底层基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)类型为以超市为(wèi)主力(lì)店的社(shè)区商(shāng)业，包括位于北京市的大成(chéng)项目(mù)、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目(mù)。截至2024年3月末，上述基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产整体的出租率为(wèi)98.33%，而据基金招募说明书，在 2023年6月(yuè)末，四个项目(mù)的总(zǒng)出租(zū)率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下(xià)的两只(zhǐ)基金——作为华润(rùn)商业REIT底层(céng)资(zī)产的青岛万象城，其截至一季度末的出租率为99.16%，相比去年年中(zhōng)的98.49%同样(yàng)得到了进(jìn)一步提升(shēng)。金茂(mào)REIT底层资产长沙览秀(xiù)城(chéng)一季度末的最新出租率则维持在98.26%，较2023年6月(yuè)末时点微幅下降0.1%。

值得一提的是，放(fàng)在全公募REITs市场来(lái)看，三只消费类REITs一季度的(de)出租率排名整体十分居前。事实上，区别于产业园等常见的公募市场产权类资产，消费类REITs底层资产租户分散的特性，让其相较(jiào)于产权类(lèi)资产的(de)集中退租风险更低。在一季报中，多个项目都出现了租户(hù)“结构稳(wěn)定”“分散化(huà)程度较高(gāo)”等描述。

关注(zhù)长线(xiàn)经营能力与收益兑现

作为商业(yè)地产行业“投融管退(tuì)”闭环的重要通道，从去(qù)年10月首批产(chǎn)品申报(bào)到快速获批发(fā)行，消费类REITs一度成为REITs市场炙(zhì)手可热的话题(tí)。在(zài)诸多分析人士看来，REITs的出台意味着赋予商(shāng)业地(dì)产区别于一(yī)般房地产(chǎn)领域的新定位，有望加(jiā)速盘(pán)活存量(liàng)资产，为(wèi)实体商(shāng)业消费(fèi)场景注入(rù)新活力。

Wind数据显(xiǎn)示(shì)，从上市到一季度末，三只消(xiāo)费类REITs均录得负收(shōu)益，平均下跌5.3%。而二季度以来，几(jǐ)只产品的市(shì)场表现有所回升，截至4月22日(rì)，物美消费REIT和华润商业REIT分别自成立以来微幅增(zēng)长0.8%和(hé)0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在市场排名较为靠后。

一家(jiā)参与(yǔ)了公募REITs投资的险资机构人士向21世纪经济报道(dào)记者表(biǎo)示，消费类公募(mù)REITs的收益一方面来自底层资产的租金(jīn)收入，另一方面来自(zì)资产增值(zhí)空间(jiān)。而当前(qián)，其所在的公司(sī)对于参与消费(fèi)类基础设施(shī)的投资仍较为谨慎(shèn)。

“目前国家对于商业地产的调控(kòng)政策还是比较严的，但百货商场、购物中心，本质上也属于(yú)靠租赁作为主要收入(rù)来源的地产。”该(gāi三只消费类REITs首份季报揭晓)人士指出。“2023年各商场(chǎng)的平(píng)均租金较疫(yì)情前出现明显的(de)修(xiū)复，但目前我们(men)还在持续关注(zhù)长效稳定的收益兑现。”

区别于房企以高杠杆赚取投(tóu)资收益的旧有模式，由于租金收入与公募(mù)REITs的分红率息息相关，追求高质量的运营管理能力以提升资产(chǎn)吸引力正成为经营新(xīn)形势。今年的一季报中(zhōng)，两(liǎng)只以购物中心为底层资产的REITs也披露了增收思路。

其中记者注意到，两家购物中心均致(zhì)力于提升商城(chéng)的品牌级次，引(yǐn)进并留(liú)存高(gāo)端潮流，品质化、概念化店铺成为招商储备方向。

在经营提升方面，长沙览秀城项目合理利用场内空间，通过(guò)多经业务和联营代销业务丰富消费场(chǎng)景并拓宽了收入来(lái)源。金茂消费REIT一季报表示，项目“通过(guò)联营业务向多经业务的转型，大幅提升了多经业务规模比(bǐ)例，综合来看联营业务及(jí)多经(jīng)业(yè)务的净收益高(gāo)于发行时预测水平(píng)”。

华润商业REIT则指出，青(qīng)岛万象城正在进行局部业态(tài)主(zhǔ)动优化调整与装修改造，计划(huà)于2024年10月(yuè)末(mò)完成，届时预(yù)计将新增可租赁面积约(yuē)6168平方米，规划(huà)约40家商铺，进一步提升项(xiàng)目(mù)资产价值和收益水平。

今(jīn)年2月，商务部曾围绕推动消费(fèi)持续扩大，把2024年定为“消费促进年”，并(bìng)提出一(yī)季度坚持“政策 +活动”双轮驱(qū)动，突出重(zhòng)点品(pǐn)类、节庆时令等，继续组织开(kāi)展丰富(fù)多(duō)彩的促消费活动营(yíng)造良(liáng)好消费(fèi)氛围(wéi)。业内(nèi)人(rén)士看来，中期(qī)维度上，预计消费类基(jī)础设施REITs有望在(zài)国民消(xiāo)费需求持续释放(fàng)，以及商旅文体融合消费新场景(jǐng)的拓展中受益。

此(cǐ)外，前述险资人士还指出，目前我国符合消费REIT底层资产入池条件的适(shì)格(gé)资产多为一(yī)线、新一(yī)线三只消费类REITs首份季报揭晓城市(shì)中的商(shāng)业设施，但这类城市(shì)的商业设施(shī)建设同样已基本趋于饱和，意味着后续资(zī)产增容(róng)的选择空(kōng)间较为有限。

不过对(duì)此，近期新“国九条”中提到的“研究制定不动产投资信托(tuō)基金(jīn)管理条例”也令人期待(dài)。

“如后续(xù)出台(tái)新规对公募REITs募集资金再(zài)投资去向多元化方面有所规定，可能会(huì)对消费类基(jī)础设施的发展形成补充，也对投资人形成(chéng)更好的参(cān)考(kǎo)。”该人士称。

未经允许不得转载：书铭产品三只消费类REITs首份季报揭晓