万科入局广州旧改往事

　　来源：中国经营报

　　本(běn)报记(jì)者陈婷赵毅深圳报(bào)道

　　近日，阿(ā)里资产司法(fǎ)拍卖平台公布一桩股权(quán)拍卖的竞价结果(guǒ)引起市场广泛关注。

　　从9点55分至23点58分，广州启(qǐ)佑房地产开发有限公司（以下(xià)简称“广州启佑”）45%股权的首次拍卖终于尘埃万科入局广州旧改往事落定，两名竞拍者合计报价407次，最终由(yóu)深圳万海启佑投(tóu)资有限公司（以下简称“深圳万海”）以最高应价胜出(chū)，成交价为3001.5万元。

　　根据竞买公告，被拍(pāi)卖的广(guǎng)州(zhōu)启佑45%股(gǔ)权原属颐和地产集(jí)团有(yǒu)限公司（以下简称(chēng)“颐和地产”），竞得者深圳万海为万科(kē)（000002.SZ）旗(qí)下公司，其此前已对广州启佑持股(gǔ)55%。也就是说，深圳万海此(cǐ)次取得的资(zī)产原(yuán)为合作方(fāng)持有，经拍卖成交，深(shēn)圳(zhèn)万海将对广州启佑持股100%。

　　《中国经营报》记者注意(yì)到，上述交易并(bìng)非万科一次常(cháng)规的资产买入(rù)，背后牵(qiān)涉其与合作方的股(gǔ)权转让纠纷。

　　公开信(xìn)息显示，广州启佑享有广州市番(fān)禺区大石街(jiē)道迎宾路354号之一、二两(liǎng)块(kuài)地（即目标地块）的国(guó)有土地及地上建筑(zhù)物产权、使用(yòng)权等完全权益(yì)，目的地块曾纳(nà)入(rù)广州市三旧改造范围内。随后，有关(guān)这项旧改的推进不畅，深圳万(wàn)海选择(zé)与颐和地产解除合作。

　　记(jì)者近日走访目标地块周边发现，该片区聚集汽车4S店，同时分布(bù)大量(liàng)居民自(zì)住楼，还有数个(gè)厂房坐落其中。对于广州启佑所涉旧改项目(mù)的最新(xīn)进展及后续开(kāi)发计划，记者分别致(zhì)函万科、颐和地(dì)产(chǎn)方面，但双方均未就相关问题作出答复。

　　万科入局广州旧改往事>项目推进曲折

　　即使(shǐ)是从合作方手中买入资产，万科也还(hái)是经(jīng)历了一场(chǎng)激烈的争夺。

　　竞买公告显示，广州启佑45%股权的首次拍卖于8月(yuè)1日开始公告，9月2日(rì)上午10点整开(kāi)始竞拍(pāi)，起拍价为450万元，加价幅度为2.25万元。9月2日晚上(shàng)临近10点(diǎn)，深圳万海率先(xiān)出价，其与另一名竞拍者于9月3日(rì)上午9点55分正式开(kāi)始竞(jìng)价(jià)，吸引了近两千(qiān)次围观，最终于9月4日0点左(zuǒ)右结束竞拍，前后延时竞(jìng)价长达约14个小时。

　　随(suí)着广州启(qǐ)佑45%股权收入囊(náng)中，意味着万科将独自开发该标的所(suǒ)涉旧改项(xiàng)目。

　　公开(kāi)资料显(xiǎn)示，2013年5月(yuè)，颐和地(dì)产(chǎn)设立(lì)广州(zhōu)启佑(yòu)，注册资本为1000万元，注(zhù)册地(dì)址为广州市番禺区大石(shí)街涌口(kǒu)村“南围”车间（二(èr)），经营范围(wéi)为房地产开发经营。颐和地产(chǎn)成立于1992年，是一家广州本土房企(qǐ)，其先后(hòu)开发了花都颐(yí)和山庄、花都颐和盛世、颐和四季(jì)公(gōng)馆、台山颐和(hé)温泉城等项目，也将业务布局至沈阳、银川等城市。

　　2016年，颐和地产计划出售广州启佑股权。当年，颐和地产与广州万科置业有(yǒu)限公司（以下简称“广州万科”）、深圳前海基础设施(shī)投资基金管理有限公司（以下简(jiǎn)称“前海(hǎi)基金”）签订《番禺区群贤路项目转(zhuǎn)让(ràng)合同》，颐和地产拟将广州启佑100%股权(quán)作价2.5亿元转让予广州万科、前海基金，由广州万科对广州启佑持股60%，前海基金持股(gǔ)40%。也就(jiù)在2016年，广州万科成立深(shēn)圳万(wàn)海，负责项目后续开发。

　　但上述合作推进不(bù)久，前海(hǎi)基金选择退出，广州启(qǐ)佑最(zuì)终由深(shēn)圳万(wàn)海持股55%，颐和地产持股45%。

　　公开资料显示，广州启佑享有(yǒu)的目标地块总(zǒng)用地(dì)面积17039平方米，总(zǒng)建筑(zhù)面积9739.96平方米，属性为工业用地。彼时，目标地块规划的土地用途为商业金融(róng)用地，总用地面积17039平方米，净用(yòng)地面积12530平方米，容(róng)积率(lǜ)4.0，总计容建筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。根(gēn)据合作双方约定，由颐和地产办理取得地块改造(zào)批复，时限为2019年5月24日。

　　此后，有关(guān)地块改(gǎi)造的(de)推进工作一波三折。广州市国土资源和规划委员会向(xiàng)广州市番禺区(qū)人民政府出具函件指出，因地块位于城际轨道广佛环线大石站综(zōng)合开发范(fàn)围内，不建议自(zì)行(xíng)改(gǎi)造(zào)，应由广州市土地开发中心统一(yī)收储。2019年，广州启佑表示(shì)同意地块由政府统一收储改造，并在2020年提交项目改造方式由企业自主改造调(diào)整为政府收储的申请。但就在2021年1月，广州(zhōu)市土地开发(fā)中(zhōng)心表示暂不收储上述地块。广州启佑(yòu)自此重新开始推(tuī)进自主改造。

　　根据广(guǎng)州启(qǐ)佑曾在给相关(guān)部门出具的函件(jiàn)中表示：“该地块于2016年开始申报更新改造项目（工改商），其间按(àn)照政府(fǔ)各部门(mén)的要求(qiú)不断(duàn)进行方案修改、上报，几经波折，审批进(jìn)展缓慢，目前推进手续仍在审批中。”见项目批复迟迟没(méi)有进展，万科对合作也萌生了退意，向颐和地产(chǎn)发出《关于大石群贤路项目解除合作(zuò)的函》，随后双方(fāng)对(duì)簿公堂。

　　2022年10月，广州市南沙区人民法院(yuàn)（广(guǎng)东自由贸易区(qū)南沙(shā)片区人民法(fǎ)院）对(duì)深圳万海、颐(yí)和地产(chǎn)之间的股权转(zhuǎn)让纠纷(fēn)作(zuò)出裁判结果(guǒ)，万科与颐和地产签署(shǔ)的《番禺区群贤路项目转让合(hé)同》及其他两个补充合(hé)同于(yú)2021年12月15日解除，颐和地产(chǎn)向深圳万海返还股权转(zhuǎn)让款1.375亿(yì)元并(bìng)支付利息，深圳万(wàn)海就颐和地产(chǎn)持有的广(guǎng)州启佑45%股权拍卖、变卖所得(dé)价款享有优先受偿权，优(yōu)先受偿金额以1.125亿元为限。

　　针对(duì)上(shàng)述(shù)裁判结果，颐和地产提出上诉。2023年3月，广东省广州市中(zhōng)级人民(mín)法(fǎ)院对双方股权转让纠纷(fēn)作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　后续命(mìng)运如何？

　　从与(yǔ)合作方的纠纷中脱(tuō)身，万科对广州启佑的后续处置(zhì)引人猜想。

　　眼下，万(wàn)科正在推进“瘦身健体”。今年(nián)4月，万(wàn)科管(guǎn)理层对外表示已制定一揽子方案，以实现“降负债”、融资模式转型、聚焦(jiāo)主业三大目的。其中，在(zài)“坚(jiān)定瘦身(shēn)”的第一阶段，万科将大力度推进包括商办在内的大宗(zōng)资产交易，计划每年完成200亿元的交易规模。

　　万科发(fā)声后不久，深圳公共资源交易(yì)中心公告一宗土地转让消息，位于(yú)深(shēn)湾三路路东面白石四路路南(nán)面的T208-0053宗地挂牌(pái)出让，起始价为22.35亿(yì)元。据(jù)悉(xī)，该宗地(dì)块首次(cì)出让(rà万科入局广州旧改往事ng)为万科于(yú)2017年12月摘(zhāi)得，土地(dì)面积约1.93万平方米，用(yòng)地性质主要是(shì)商业办(bàn)公。最终，上述地块以底价(jià)出(chū)让。

　　事实上，早在今年(nián)2月，万科已对上(shàng)海七宝万科广场剩余的(de)50%股权完成出售，对价约23.84亿元。6月，万科上海商业标杆项目(mù)南翔印象城MEGA的实施主体发(fā)生股权变更，股东之一深圳印力管理有限公司的持股比例从50%下降48%，仅保留2%。公开资料显示(shì)，南翔印象城MEGA是新加坡政府投资公司（GIC）与(yǔ)印力集团（万科旗下(xià)零售地产(chǎn)平台）第二个零售地产(chǎn)合作项目，双方首个合作项目为上海(hǎi)七宝万科广场(chǎng)。

　　万科管理(lǐ)层在今年8月(yuè)举行的业绩会上表示(shì)，在经营端，公司(sī)上半年通过积极销售、推进大宗(zōng)交易和资源盘活、逐步退出非主(zhǔ)业业务和投资等三项工(gōng)作已回款1370亿元左右。“未来4个月，万科的大宗交易工作(zuò)将按照(zhào)既定路线继续前行(xíng)，当前有19个项目在谈判过程中。”如此看来，广州启佑后续的命运是否将成为万科“清理非主业投(tóu)资、聚焦核心业务”战略的一环？还有待观察。

　　2024年半年报显示(shì)，报告期内，万科营(yíng)收(shōu)约1427.8亿元，同(tóng)比下降28.93%，净利润约-98.5亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)199.82%，扣非(fēi)净利润约-76.13亿元，同比下降187.48%；经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金流净额约-51.8亿元(yuán)，同比下(xià)降377.63%。

　　万(wàn)科管理层(céng)表示(shì)，业绩亏损的原因(yīn)主(zhǔ)要有四个，包括房地产开发项目结算(suàn)规模和毛利率显著下降，大(dà)宗交易(yì)、资产退出和股权交易(yì)产生亏损，部分非主业财务投资出现亏损以及资产减(jiǎn)值(zhí)计(jì)提(tí)。

　　在当前(qián)的经营情况下(xià)，万科(kē)的现金流及融资(zī)进(jìn)展成为投资者最为关注(zhù)的方面。半(bàn)年报显示，万科上半(bàn)年新增融资、再(zài)融资612亿元(yuán)，新增融资的综合成(chéng)本3.66%，其中境(jìng)内融资成本为3.6%；经营性物业贷(dài)合计落地219亿元，其中表内新增(zēng)150亿元；5月及6月，万科获得(dé)招商银行牵头的200亿元银(yín)团(tuán)贷款(kuǎn)以及落地交通银行65亿元固融资产包融资。

　　截至8月底，万科合(hé)计偿付公开债177亿元，其中偿(cháng)付4笔境(jìng)内公司债和中期票(piào)据合计73亿元，偿付3笔境(jìng)外债折合人民币约104亿元。年内尚有9月(yuè)到期(qī)的(de)20亿元境内公开(kāi)债待兑付。万科管理层(céng)透露，公司在今年二季度(dù)的经营性净现金(jīn)流已经转(zhuǎn)正（约42亿元），二季度以来的(de)月均(jūn)销售(shòu)额保持在200亿元(yuán)以上。

责任编辑：李桐

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