交出重组以来最
差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源：地产K线

　　文/乐
居财经 严明会

　　首创(chuàng)城(chéng)发董事长刘永政 ，又多(duō)了一(yī)个新身份。

　　8月21日，首创集团公告(gào)，贺江(jiāng)川因(yīn)到达退休年(nián)龄，不再担任董(dǒng)事长职务。刘永政接替为首创集团的新任董事长，并不(bù)再担任首创集 团总经理(lǐ)职位。

　　首创集团是首创(chuàng)城发母公司，成为首(shǒu)创集团董事长，刘永政无(wú)疑又向(xiàng)上走了一步。而这，距离(lí)他成为首创城发董(dǒng)事长还不足一年半。

　　这一年多 来(lái)，刘(liú)永政带领下的首创城发，还是给外界带来(lái)了
些不一样的成绩。

　　前(qián)不久，华夏首创奥莱REIT在上交所上(shàng)市了。

　　从去年12月开始申(shēn)报，到路演，再到正式上市，这单(dān)以济南首创奥莱(lái)项目和武汉首创奥莱项目(mù)作为顶层资产(chǎn)的消费REITs，历时近九 个月，最终(zhōng)敲(qiāo)开交易(yì)所大(dà)门。

　　当轻资产成(chéng)为行业的(de)流行词，商业等基础设施REITs被认为是房企在存量时(shí)代的第二增长曲线。这对首创城发更是如此。

　　2021年11月，首创城发对首创置业（首创置业股份有限公司）进行吸收合并，首创置业于香港联交所(suǒ)退市，成为(wèi)首创城发全资子公司。

　　同(tóng)年，首创(chuàng)城发与首(shǒu)创集团(tuán)进行内部资源整合，首创集团将持有的首创经中（天津）投(tóu)资有限(xiàn)公(gōng)司（首(shǒu)创经中）、首创新城镇建设投资有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（首(shǒu)创新城镇）及北京市绿化隔离地区基础设施开发建设(shè)有限公司（北京绿基）等资产注入首(shǒu)创城发。

　　由此，以城(chéng)市综合开发、城市综合运营及城市更(gèng)新升(shēng)级三大业务板块(kuài)作为主营业务的首创(chuàng)城发诞生了。首创城发，宣(xuān)布从传统开发向城(chéng)市运营 转身(shēn)。

　　此次华夏首创奥(ào)莱REIT的上市，被首创城发看作是(shì)一(yī)个里程 碑事件。

　　在华夏首创奥莱REIT的上市仪式，刘永(yǒng)政就表示，华夏首创奥莱(lái)REIT不仅是首创奥(ào)莱业务(wù)发展的新起点，也是中国(guó)奥莱发展史上的重要里(lǐ)程碑。

　　不过，从业绩(jì)表现看，首创城发(fā)重(zhòng)组的这三年并不是十分如意
。

　　其近日披露的(de)中期报告显示，2024上半年，首(shǒu)创城发营业收入88.63亿元，同比下降了14.94%；实现净利润-33.91亿(yì)元、归母净(jìng)利润(rùn)-36.87亿元。

　　去(qù)年(nián)上半(bàn)年，首(shǒu)创城发净利(lì)润-17.69亿元，归母净利润-19.72亿元，今(jīn)年前六月(yuè)利(lì)润亏
损进(jìn)一步扩大。

　　虽然归(guī)母净利润亏(kuī)损，但今年上半年，首创(chuàng)城发少数(shù)股东却实(shí)现了2.96亿元的正(zhèng)向利润(rùn)，比去年同期的2.03亿元还有(yǒu)所增长。

　　拉长时间来看，2021、2022、2023年，首创城发分别实现营业收入356.29亿元、253.76亿元、256.97亿元(yuán)，实现归母净利润6.07亿元、-8.78亿元(yuán)、13.94亿元。

　　数据显示，在2022年 ，首创城发 就开始出现(xiàn)了较大亏损，但在2023年扭亏为盈(yíng)。查阅其2023年度报告(gào)，首创城发在去年实现(xiàn)正向盈利并(bìng)不是来自经常性业务，而是通过(guò)出售资产录得了较大的投资收益。

　　去年12月(yuè)，首创城发及其控股股东首创集团以99.68亿元的交易对价(jià)，将首(shǒu)创经中（首创经中(zhōng)（天津）投资有(yǒu)限公司）51%股权转让给了经(jīng)中合创（北京）城市建设合伙企业(yè)（有限合伙）。交易完成
后，首创集团、首创城发合(hé)计持有首创经中 剩余的49%股权
。

　　经中合创由首(shǒu)创集团联(lián)合北京(jīng)国有资(zī)本运营管理有限公(gōng)司、北(běi)京市基础设施投资(zī)有(yǒu)限(xiàn)公司、北京能源集团有限责任公司三家北(běi)京市属企业共同出 资设(shè)立。该(gāi)合伙企(qǐ)业目前由(yóu)首创集团直接持股40%。

　　得益于这起出售，首创城发在2023年录得(dé)的投资收益高达98.89亿(yì)元(yuán)，同比增长了885.94%。最终维持(chí)了首创城发在该年度(dù)的正向(xiàng)利润。值得一提的是(shì)，这个数字(zì)是首创城发该年(nián)度归母净利润的7倍多(duō)。

　　而今年上半年(nián)，首创城发录得的投资(zī)收(shōu)益为-3.82亿元。

　　重组三年，房地(dì)产开发业务仍是首创城发营收的主(zhǔ)要来源。2024年1-6月，该公司房地产开(kāi)发营业(yè)收(shōu)入75.09亿元，占比84.72%；土(tǔ)地一级开发1.21亿元占 比1.37%；城市运营11.08亿元，占比12.5%；其(qí)他1.25亿元(yuán)，占比1.41%。

　　而近年来(lái)，房地(dì)产行业(yè)宏观环境复杂多(duō)变，房企毛(máo)利率持续下降，首创城发整体的毛利(lì)率水平更受到明显影响。2021年度、2022年度、2023年度(dù)，该公司的毛利率分别为(wèi)19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月(yuè)，其毛利率更下降至1.99%。

　　期内，首创城发土(t交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了ǔ)地一级开发(fā)、其他业务均保(bǎo)持30%以上的毛利率水平，城市运营板块更
高达56.23%。但房地产(chǎn)开发业务录得-7.04%的毛利率水平，也就(jiù)是(shì)说，首创城发上半年基(jī)本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比(bǐ)最大，这(zhè)极大(dà)地影响了该公司(sī)整体的毛(máo)利率水平。

　　在2024年度信用评(píng)级报告中，中诚信国际表示，首创城发房地产开发板(bǎn)块毛(máo)利率仍处于低位，对综(zōng)合毛利率仍造成一定负(fù)面影响，同(tóng)期公司计提了一(yī)定规(guī)模的存货减值，对公司利润形成部(bù)分侵蚀，整体盈(yíng)利(lì)能力仍需持续改善。

　　去年，首(shǒu)创城发的董(dǒng)监高(gāo)人员发生了多起变更，原董(dǒng)事长李松平也在当年3月离任，取而代之的是，刘永政成为(wèi)首创城发董事长。

　　李松平还曾是首创集团党委副书记、董事、总经理，于2016年(nián)成为首(shǒu)创置业董事长(zhǎng)。2021年首创城发重组首创置业
后，李松平(píng)顺理成 章成为(wèi)了首创城发的(de)董事长。

　　成为(wèi)首创城发董事长的刘永政，如今已身兼(jiān)多职。

　　除了是首创集团、首创城(chéng)发董(dǒng)事长，刘永政还(hái)兼任(rèn)首创生态(tài)（北京(jīng)首创生态环保集团股份(fèn)有限公司）、首创置业（首创(chuàng)置业有(yǒu)限公司）董事长，以及(jí)京港地铁（北京京港地铁有限公司）、京港十六号线（北 京京港十六号 线地铁(tiě)有(yǒu)限公司）副董事长。

　　其拥有法律硕士学位，在首创集团内部(bù)担任过(guò)多个重要(yào)职位，包括审计法律部副经理、法律(lǜ)部总经理、副总经理、总经(jīng)理等(děng)。

　　刘永(yǒng)政成为 董事长并不再担任总经理后，目前(qián)，首创集(jí)团的官网，并没有显(xiǎn)示总经理是谁。仅披露了苏朝(cháo)晖、孙宝杰、邓文斌、李(lǐ)伏京4位副(fù)总经理。

　　一肩多(duō)挑的刘(liú)永政(zhèng)，如(rú)今面临的(de)一大问题，是如何将首创城发从亏损的状态中拉回正轨(guǐ)。

责任编辑：杨红卜

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